Ta strona używa cookie. Korzystając z niej wyrażasz zgodę na ich używanie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.
Akceptuję

Loading...


Szukaj Menu
A A A wysoki kontrast: A A

Portal Promocji Eksportu



Nabywanie nieruchomości w Irlandii

Wyślij Drukuj Pobierz dodał: Przemysław Buczkowski | 2016-03-16 00:27:23
nabywanie nieruchomości, irlandia

Zakup nieruchomości jest to niewątpliwie czas obfitujący w emocje. Aby cała transakcja przebiegła gładko i bezstresowo warto się do tego dobrze przygotować

Ceny nieruchomości w Irlandii gwałtownie spadły w czasie kryzysu gospodarczego. Obecnie w Dublinie domy są tańsze w stosunku do 2007 r. o 34,2%, zaś apartamenty o 40,6%. W przypadku reszty kraju nieruchomości utrzymują wartość niższą o 35,4%. Od 2013 r., w szczególności w Dublinie, ceny znowu zaczęły rosnąć. Wynika to głównie z tego, że po załamaniu się gospodarki irlandzkiej nowe budownictwo mieszkaniowe uległo drastycznemu zmniejszeniu. Z kolei zainteresowanie domami lub apartamentami utrzymuje się corocznie na poziomie około 20 – 25 tys. Dodatkowo zmniejszona podaż sprawia, że ceny rosną. Odbija się to także na dostępności i cenie mieszkań na wynajem.

Kupno domu jest często jedną z ważniejszych decyzji w życiu. Wiąże się z tym określona procedura, która znacząco różni się od postępowania w Polsce. W Irlandii kupującego i sprzedającego reprezentują prawnicy (ang. solicitor). Jest to wymóg prawny i w odróżnieniu od Polski w transakcji nie uczestniczy notariusz. Prawnik ma zadbać o to, aby kupowana nieruchomość wolna była od wad prawnych, czyli inaczej mówiąc, aby transakcja życia przebiegła bez problemów i dodatkowo uchroniła kupujących przed problemami w przyszłości.

Zakup nieruchomości jest to niewątpliwie czas obfitujący w emocje. Aby cała transakcja przebiegła gładko i bezstresowo warto się do tego dobrze przygotować.

Procedura zakupu nieruchomości

Według różnych dostępnych powszechnie poradników, w tym w języku polskim, wymienia się kilka etapów zakupu nieruchomości w Irlandii. Poniższe opracowanie, mimo, iż powstało z dochowaniem jak najwyższej staranności, prosimy o traktowanie tylko i wyłącznie jako dokumentu poglądowego. Dokładną procedurę zakupu zawsze trzeba konsultować z prawnikiem.

Etap 1

Zakładając, że zakup nieruchomości będzie dokonywany na kredyt hipoteczny (ang. mortgage) kupujący powinien skierować swoje pierwsze kroki do jednego z banków. Aby taki kredyt uzyskać należy spełnić kilka warunków. Zazwyczaj wymagane jest posiadanie konta bankowego (od co najmniej 6 lub 12 miesięcy) oraz stałej pracy ze stabilnymi zarobkami, które wpływają na konto bankowe. W przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą niektóre banki wymagają przynajmniej rocznego lub nawet trzyletniego okresu istnienia firmy – oczywiście z wykazywanym zyskiem z działalności.

Zdolność kredytowa, czyli maksymalna suma na jaką można zaciągnąć kredyt, zależeć będzie od kilku czynników: m.in. od liczby kredytobiorców, wysokości ich zarobków, liczby dzieci na utrzymaniu czy wielkości innych zobowiązań. Zdolność kredytową można sprawdzić na stronach internetowych poszczególnych banków. W trosce o bezpieczeństwo klientów i banków ustanowione zostały pewne limity. Od 27 stycznia 2015 r. irlandzki Bank Centralny zdecydował, że osoby kupujące nieruchomość po raz pierwszy mogą starać się o kredyt hipoteczny do 90% wartości lokalu do kwoty 220 tys. euro. Powyżej tej sumy wymagany będzie wkład własny w wysokości 20%. Czyli dla nieruchomości wycenionej na 250 tys. euro ubiegając się o kredyt konieczne będzie posiadanie 10% wkładu własnego dla pierwszych 220 tys. euro (22 tys.) i 20% od pozostałych 30 tys. euro (6 tys.). W przedstawionym przykładzie osoba kupująca nieruchomość po raz pierwszy będzie musiała dysponować łączną kwotą 28 tys. euro.

Dodatkowo udzielony kredyt nie może być większy niż 3,5 krotność rocznych zarobków wnioskodawców. W przypadku inwestorów kupujących mieszkanie na wynajem mogą oni uzyskać kredyt do 70% wartości nieruchomości.

Oczywiście, czym wyższy wkład, tym lepsze warunki kredytowania oraz niższe raty i odsetki. Oprócz tego, należy przewidzieć środki na prawnika, opłaty rejestracyjne, opłatę skarbową (ang. stamp duty) oraz wszelkie dodatkowe wydatki w tym np. na remont. Ocenia się, że towarzyszące koszty zakupu, poza wkładem własnym, to około 2-3% wartości danego lokalu. W chwili przygotowania tego opracowania wybrane banki oferowały kredytobiorcom pokrycie kosztów opłaty skarbowej lub kosztów prawnych.

Kontaktując się bezpośrednio z bankiem lub poprzez pośrednika (brokera) dokonywana jest analiza sytuacji finansowej wnioskodawcy/-ów. Brane są tu pod uwagę wszystkie składniki domowego budżetu: w tym dochody z pracy, zasiłki socjalne (np. Child Benefit i inne), wydatki na jedzenie, na prąd, gaz, telefon, telewizję, Internet i pozostałe media, opłaty za samochód (paliwo, ubezpieczenie, przegląd techniczny, NCT, naprawy, podatek), itp. Pracownika banku będzie też interesować informacja o obecnym zadłużeniu, wszystkich kredytach, kartach kredytowych oraz lokatach i inwestycjach. Etap ten kończy wstępnym potwierdzeniem o możliwości zaciągnięcia kredytu (ang. Approval in Principle), jednak jest to jedynie niezobowiązująca deklaracja banku potwierdzająca wysokość dostępnego kredytu.

Etap 2

Poszukiwania nieruchomości w ramach limitu posiadanej gotówki lub przyznanego potencjalnie kredytu - to chyba najbardziej czasochłonny etap. Wskazane jest jednak obejrzenie co najmniej kilkudziesięciu nieruchomości przed finalną decyzją. Najwięcej ofert nieruchomości jak również kontaktów do agencji pośredniczących w obrocie nieruchomościami można znaleźć na stronie internetowej www.daft.ie.

Poza ofertami agencji nieruchomości można również rozważyć kupno poprzez udział w licytacji. Jednak ta forma zakupu nie będzie tutaj omawiana. Oglądając nieruchomości warto zwrócić uwagę na stan techniczny budynku, lokalizację przedszkola, szkoły, sklepów, komunikacji miejskiej, boiska, placu zabaw, parku, itp. Idealnie byłoby także sprawdzić jakich będziemy mieli sąsiadów lub jakie planowane są inwestycje w danej okolicy, które mogą wpłynąć na przyszłą wartość budynku. Nie warto śpieszyć się z przekazaniem depozytu!

Etap 3

Po znalezieniu wymarzonego domu lub mieszkania należy wynająć prawnika. Prawnik kupującego koresponduje bezpośrednio z prawnikiem sprzedającego. Do niego też należy dalsza korespondencja z bankiem w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt. Przy wynajmowaniu prawnika warto negocjować koszt całej usługi. Można też próbować uzyskać w tej cenie dodatkowe usługi np. sporządzenie testamentu.

Obsługa zakupu nieruchomości to wiele godzin inspekcji dokumentów, wymiany korespondencji i kontaktów z bankiem. Prawnik pomaga w procesie zakupu domu, wyjaśnia każdy krok związany z transakcją i przeniesieniem praw własności. Do niego również należy prowadzenie w imieniu klienta negocjacji związanych z zakupem nieruchomości. Prawnik może też towarzyszyć w kontaktach z architektami, rzeczoznawcami, księgowymi oraz ubezpieczycielami. Prawnik kompletuje całą dokumentację prawną.

Wśród kancelarii prawnych w Irlandii funkcjonują także takie, które oferują obsługę w języku polskim lub nawet prowadzone są przez polskich prawników.

Etap 4

Zaraz po wynajęciu prawnika należy przekazać jego dane do banku, w którym zaciągany będzie kredyt. Niektóre banki nawet sugerują, aby kontakt z prawnikiem nastąpił jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości. Po przedstawieniu w banku wymaganych dokumentów (w tym m.in. aplikacji kredytowej, dowodu tożsamości, potwierdzenia adresu, potwierdzenia wypłat z 3 ostatnich miesięcy, certyfikatu P60 za poprzedni rok, wyciągów z wszystkich rachunków bankowych za ostatnie 6 miesięcy, aktualnego wyciągu z karty kredytowej, potwierdzenia z instytucji kredytowych – w przypadku posiadania innych kredytów lub zobowiązań) bank przedstawia formalną ofertę kredytową (ang. Loan Offer Pack). Otrzymuje ją kupujący i reprezentujący go prawnik. Czas od złożenia dokumentów do otrzymania formalnej oferty banku to zazwyczaj kilka dni. Wnioskodawca, jeśli zgadza się z przedstawionymi warunkami, podpisuje dokument i zwraca go do banku. Oferta kredytowa będzie ważna przez 6 miesięcy (w przypadku Bank of Ireland). Można powiedzieć, że jest to odpowiednik stosowanej w Polsce promesy kredytowej, czyli gwarancji wypłaty kredytu.

Etap 5

Kolejny etap to negocjacje ceny wybranej nieruchomości. Odbywają się one zazwyczaj poprzez pośrednika/ agenta nieruchomości. Właściwie negocjacje mają raczej formę składania konkretnej oferty i oczekiwanie na reakcję drugiej strony. Zawsze jednak wymagana jest forma pisemna – nawet e-mail. Dla wywarcia pewnej presji na sprzedającym warto podać czas ważności swojej propozycji. Po ustaleniu ostatecznej ceny kupujący poprzez swojego prawnika wpłaca depozyt. Jest to rodzaj opłaty rezerwacyjnej dla pośrednika nieruchomości, która jednak podlega zwrotowi w razie niepodpisania umowy przedwstępnej. Następnie agent nieruchomości przekazuje dane prawnika kupującego do właściciela domu/ mieszkania. Kancelarie prawne odradzają wpłatę depozytu bezpośrednio przez kupującego. Przestrzegają też przed podpisywaniem jakichkolwiek dokumentów u agenta nieruchomości bez wiedzy swojego prawnika.

Etap 6

Prawnik sprzedającego przygotowuje projekt umowy przedwstępnej i wraz z pozostałą dokumentacją dotyczącą nieruchomości przekazuje ją prawnikowi kupującego.

Etap 7

Prawnik kupującego sprawdza dokumenty i informuje swojego klienta o ewentualnych uwagach.

Etap 8

Kupujący podpisuje umowę przedwstępną. Prawnik kupującego odsyła ją prawnikowi sprzedającego wraz z depozytem umownym wynoszącym 10% ceny nieruchomości (pomniejszonym o uiszczoną wcześniej opłatą rezerwacyjną). Z chwilą podpisania tej umowy kwota ta nie podlega już zwrotowi. Z kolei prawnik sprzedającego organizuje podpisanie umowy przedwstępnej przez swojego klienta. Jeden egzemplarz zostaje odesłany do prawnika kupującego. Po wymianie podpisanych umów przedwstępnych powstaje wzajemne zobowiązanie do dokonania transakcji.

Etap 9

W międzyczasie bank, w którym kupujący zaciąga kredyt wysyła rzeczoznawcę dla określenia realnej wartości mieszkania/domu. Jest to wyłącznie na potrzeby banku i niekoniecznie będzie to wartość rzeczywista (bank może zaakceptować wyższą wartość niż rynkowa, jeśli nie przekracza to określonych widełek).

Dodatkowo zaleca się, aby kupujący wynajął własnego rzeczoznawcę, który oceni jakość nieruchomości oraz zakres niezbędnego remontu i napraw. Najlepiej jest skorzystać z pomocy fachowca, który przedstawi pełną listę ewentualnych usterek wymagających naprawy.

Kupujący powinien też zadbać o polisę ubezpieczeniową. Jako minimum wymagane jest ubezpieczenie na życie w kwocie równej kredytowi wraz z cesją praw do ubezpieczenia na bank oraz ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych.

Etap 10

Prawnik kupującego zwraca się do drugiej strony ze szczegółowa listą pytań dotyczących nieruchomości (ang. Requisitions on Title), opłat z nią związanych, sytuacji prawnej.

Etap 11

Prawnik sprzedającego udziela odpowiedzi na zadane pytania.

Etap 12

O ile odpowiedzi zostaną uznane za satysfakcjonujące prawnik kupującego sporządza i przesyła prawnikowi sprzedającego projekt umowy przenoszącej własność (ang. Deed of Conveyance). Jednocześnie prawnik kupującego sprawdza dokumenty prawne nieruchomości oraz jej dotychczasowego właściciela pod kątem ewentualnych wyroków sądowych lub innych obciążeń, które mogłyby niekorzystnie wpłynąć na kupującego.

Etap 13

Kiedy prawnik sprzedającego zaakceptuje umowę przenoszącą własność prawnik kupującego zwraca się do banku o uruchomienie środków z kredytu – wystawienie czeku.

Etap 14

Prawnicy spotykają się celem zamknięcia transakcji. Prawnik kupującego przekazuje czek prawnikowi sprzedającego. W zamian prawnik sprzedającego przekazuje podpisaną umowę przenoszącą własność wraz z kluczami do nieruchomości, które później otrzymuje kupujący. Dopiero teraz kupujący może wprowadzić się do swojej nieruchomości. Nie warto zamawiać wcześniej mebli czy innych sprzętów dopóki transakcja nie zostanie zakończona.

Etap 15

Prawnik kupującego wylicza opłatę skarbową. Opłatę uiszcza kupujący do irlandzkiego urzędu skarbowego (ang. Revenue Commissioners). Po uzyskaniu tam stosownej pieczęci prawnik kupującego dokonuje rejestracji tytułu własności oraz hipoteki w Rejestrze Nieruchomości (Property Registration Authority).

Etap 16

Prawnik kupującego przekazuje certyfikat tytułu własności oraz inne dokumenty prawa własności do instytucji kredytowej, która udzieliła pożyczki.

Nowy właściciel musi pamiętać, że posiadanie nieruchomości w Irlandii wiąże się też z obowiązkami. To na nim będzie teraz spoczywał obowiązek opłacania podatku od nieruchomości, opłaty za wodę, kosztów napraw, ubezpieczenia, opłat za zarządzanie budynkiem, opłat za posiadanie odbiornika telewizyjnego, itp.

 

W opracowaniu wykorzystano materiały z następujących źródeł (w porządku alfabetycznym):